随着国内人口老龄化的加速，养老设施的建设和运营逐渐成为社会关切的焦点话题。国家发改委颁布《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》（以下简称《通知》），其中将养老设施项目纳入基础设施REITs常态化发行范畴。
在此背景下，由财经新康养、财经新康养智库联合中国REITs行业联盟举行的“聚焦REITs·畅谈发展”重资产养老模式的资本钥匙专题研讨沙龙暨财经新康养智库私董会（第一期），近日在北京成功举办。此次专题沙龙邀请学术界、咨询界、产业界和金融界的专家和企业家参与探讨。
会上，财讯传媒集团副总裁、财经网CEO、财经新康养智库专家委员会主任程建国发表致辞。他表示，将养老设施项目纳入基础设施REITs常态化发行范畴，不仅为养老设施项目提供了更为多元、可持续的融资渠道，也为投资者打开了通往养老服务蓝海的大门，促进了资本与产业的深度融合。这场沙龙活动，正是希望搭建一个交流思想、碰撞智慧的平台，汇聚产学研各界的精英力量，共同探讨养老设施REITs的发展前景、挑战与机遇，以及重资产养老模式如何通过REITs这把“资本钥匙”，实现资源优化配置、提升运营效率、促进可持续发展。
“REITs对养老行业来说是一束光。”财经新康养智库理事长、安馨康养董事长鄂俊宇表示，当下，无论从微观和宏观看，康养产业基于老龄化的确定性、地产周期与宏观经济环境，还是唯一确定成长和增长的产业。“未来以我们的基数和需求，在中国康养产业，包括银发经济的范畴一定是超越美国体量的。”
REITs助力养老金融 推动产业转型与定价透明
在主题演讲环节，与会嘉宾认为，租金是养老金融的核心要素，需通过REITs等金融工具释放住房资产支持老年消费；REITs在养老产业中的应用，不仅能促进重资产模式转型和提升公司运营能力，还能为养老物业提供定价参考。
国务院发展研究中心REITs课题组组长、中国REITs50人论坛荣誉主席、汇力基金董事长、中国房地产开发集团原董事长孟晓苏表示，REITs本身锁定的是优质不动产资产，是固定收益，而且透明度比较高。若从REITs推动基本市场核准制转向注册制，较为容易，《通知》的发布，为REITs转向注册制创造了条件。其中，“供给不足、需求旺盛”是养老REITs开展中面临的两个问题。一方面，供给不足主要来自保险机构，应充足看到以房养老的稳定收益；另一方面，需求旺盛造成了行骗的空间，应当加大反向抵押以房养老的供给。
全联房地产商会创始人、北京精瑞人居发展基金会主席聂梅生表示，影响养老金融的核心要素是租金，“因为租金是影响住房价值的核心变量。”REITs也是养老金融的重要组成部分，目前REITs是占了半壁江山的。她提出，做养老金融不能把重心都放在B端，也要在C端发力，帮助老年人实现“以房养老”，尤为关键。因为中国居民的资产配置，住房部分占59%，对于老年人而言现金加存款是不够支付消费的，要把“住房资产”释放出来才能够支持老年消费。
中国REITs联盟执行会长、睿信投资董事长王刚称，中国基础设施公募REITs基金中80%以上资产投资于基础设施资产支持证券，以基础设施项目为底层基础资产，依托基础设施项目的运营及维护获得基金价值提升，为投资者分红。截至2024年8月16日，共有41只公募REITs获批上市，总发行规模达1304亿元（含扩募），覆盖七大类基础设施。目前国内养老地产的融资模式主要有直接投资、贷款、产业基金、BOT模式、PPP模式等。
嘉实基金基础设施基金投资管理部负责人魏晨熙称，目前基金或金融资本参与养老产业有两种模式，为养老地产领域以及养老金融领域。“养老地产领域包括商品住宅、养老社区、养老机构；养老金融领域包括养老保险、银行养老产品、个人养老基金、养老信托。”对于养老领域REITs的放开，第一是能促进养老重资产模式的转型；第二可以进一步提升公司运营服务能力；第三能提供广大的养老物业提供定价的锚。
养老产业REITs应用挑战 低回报、高成本与路径探索
在互动发言环节，多位嘉宾提到养老产业面临低回报率、高成本等挑战。尽管存在理论上的成本降低可能性，但实际操作中由于高标准改建等因素，成本控制空间有限。
针对REITs在康养产业中的应用，国家民政部养老服务业专家委员会委员、财经新康养智库荣誉顾问乌丹星表示，REITs的核心在于稳定的现金流，而康养产业虽然利润不高，但其抗经济周期能力强，稳定的入住率和租金收入为REITs提供了可能。然而，她也指出，当前REITs的回报率过低，难以满足养老产业的资金需求，因此直接套用其他行业的REITs模式并不可行。“REITs在康养产业中的应用需要结合中国国情，逐步放开，根据养老运营的真实情况将轻重资产结合起来，才是可行的路径。”
“险资介入养老地产仍面临诸多实操难题。”人保资本创新业务部高级投资总监雷丹贝直言，收益率问题尤为突出。险资投资养老社区，往往追求高品质服务，导致成本高昂而收益率偏低。同时，保险主业与养老社区项目的收益难以直接挂钩，若将项目单独作为金融产品运作，其收益率难以匹配市场期望。低收益率进一步拉低了资产估值。高昂的成本使得部分项目在财务上难以为继，租金成本反过来又限制了资产估值的提升。若项目收益率远低于市场平均水平，其估值自然难以反映真实成本，这对于希望通过REITs等金融工具实现资产证券化的金融机构而言，无疑是一大障碍。
提到成本问题的还有泰康之家财务管理部的副总经理李斌。他说，随着REITs这一新兴筹资模式的出现，险资面临着一个关键选择题——成本考量。若REITs的融资成本高于险资内部成本，其对险资的吸引力便大打折扣。
在降低成本方面是否有可执行的路径？大家保险战略发展部高级战略专家宗睿表示，虽理论上存在成本降低的可能性，但在实际操作中，情况却有所不同。他举例，大家保险的养老社区遍布全国十六座城市，主要采取房屋改建的方式，然而这一过程中，养老项目的改建标准极为严苛，导致在成本控制上并未见显著压降空间。
财经新康养智库专家、和君康养事业部副总经理曹卓君对REITs政策亦提出了几点困惑。首先，她认为REITs并未完全解决养老资产的退出问题，其持续循环的模式对于部分民营企业和地产开发商而言，仍存在资金门槛高、发行条件严苛的问题。其次，她指出，国内外REITs模式的差异，特别是资产持有方与运营方的分离问题，在国内市场尤为突出，如何平衡两者利益成为关键。再者，她强调运营方在REITs项目中的重要性，但担心运营方在REITs发行后的收益与激励机制不明确，影响优秀运营方的积极性。曹卓君建议，关于民政备案的具体要求及其对机构参与REITs的限制，也需进一步明确，以便为更多类型的养老服务机构提供参与机会。
挑战与机遇并存 高效运营成关键
事实上，REITs在养老产业应用面临市场化交易不足的挑战，需探索发展路径。但与会嘉宾也表示，养老产业面临机遇，期待REITs助力并呼吁更多支持，关键在于高效运营对REITs成功至关重要，优秀运营方价值进一步凸显。
芳华里养老社区院长刘小冰坦言，芳华里项目在城市核心区的重资产属性虽为优势，但也因价值高昂而难以迅速达到标准。此外，REITs对于运营质量的高要求也促使项目团队不断反思并优化运营模式。展望未来，刘小冰对中国养老产业的发展充满信心，她认为老龄化与少子化趋势将为养老产业带来巨大机遇。她特别提到，芳华里项目资产干净、地理位置优越，期待能够成为首单养老REIT，为养老产业注入新的活力。同时，她也呼吁REITs领域的专家与机构给予更多关注与支持，共同推动养老产业的健康发展。
天弘基金基础设施与不动产投资部总经理助理张杨认为，REITs模式过往成功发行的领域多集中在相对成熟的行业，尤其是产权类项目，大宗交易市场有着明确的估值与活跃的成交。然而，养老产业却呈现出截然不同的景象，市场化交易行为的匮乏，使得养老项目多依赖于自投自运的模式。这无疑为养老REITs的推出增设了重重障碍，预示着其需经历更为漫长的探索与发展周期。
王刚称，一个楼盘的成功激活，离不开高效运营的支撑，因此，运营方作为REITs基金中的核心合作伙伴，其重要性不言而喻。未来，随着市场的不断发展，优秀的运营方将愈发凸显其不可替代的价值。
文｜朵朵
