随着REITs常态化发行稳步推进，公募REITs底层资产图谱不断拓宽。对于近期的资本市场大热点，素有中国REITs教父之称的孟晓苏认为，REITs对于人民群众来说是普惠型的资本福利，所以国家发改委出台的文件，让REITs的门类接近于全面放开，是顺理成章之事。

中国基金业协会资产证券化委员会顾问、中国REITs50人论坛荣誉主席孟晓苏，是在重资产养老模式的资本钥匙专题研讨沙龙上发表上述观点的。该沙龙是财经新康养智库私董会第一期，由财经新康养、财经新康养智库联合中国REITs联盟联合主办。

扩大范围、简政放权激发市场活力

7月26日，国家发展改革委网站发布全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知，涵盖行业范围扩至十三个大类。这是深化投融资体制机制改革和多层次资本市场建设的重要举措，标志着具有中国特色的基础设施REITs正式迈入常态化发行的新阶段。

孟晓苏表示，《通知》进一步优化政策空间，激发市场活力。适当扩大发行范围，增加了清洁高效的燃煤发电、养老设施等资产类型。补充了由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目、专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目、不能拆分的酒店和商业办公用房也可以申报。

孟晓苏称，《通知》进一步聚焦重点，明确审核内容和把关标准。聚焦宏观政策符合性、投资管理合规性、回收资金使用等推荐重点，改进项目申报要求，确保有据可依、有章可循。常态化发行阶段，国家发展改革委不再对项目未来收益率提出要求，更多交由市场自行判断、自主决策；不再对国资转让等法律法规已有明确规定的转让事项作出要求，改由企业依法依规自行办理。

此外，《通知》发布简化工作流程，取消前期辅导环节，改为由省级发展改革委或中央企业直接申报；明确各环节时限要求，严格限定省级发展改革委的退回或受理时间、咨询评估机构提出问题次数以及项目方反馈时间，将进一步提高申报推荐效率。

“在国家发改委发布的新文件中，更为深远的意义在于主动缩减审计范围、将更多权力交还给市场的举措。这实际上是在为REITs市场向注册制转型创造有利条件。”孟晓苏说。

加速公司型REITs启动推动注册制转型

2020年4月，基础设施REITs试点工作正式启动。2021年6月21日，首批9个基础设施REITs试点项目挂牌上市。截至目前，国家发展改革委已向中国证监会推荐67个项目（含扩募项目），其中44个项目发行上市，共发售基金1285亿元，用于新增投资的净回收资金超过510亿元，可带动新项目总投资超过6400亿元。据统计，上市基础设施REITs项目已累计向投资者分红超130亿元，2024年上半年中证REITs全收益指数上涨8.65%。

孟晓苏认为，REITs作为锁定优质不动产资产、提供固定收益且透明度较高的金融产品，其特性使得从REITs领域率先实施注册制成为可行且高效的选择。虽然核准制在REITs市场的发展中起到了关键作用，但若长期不向注册制转型，将可能制约市场的后续发展。这也是积极响应中央关于资本市场改革的号召，推动由核准制向注册制的转变。

相关数据显示，在美国的REITs市场中，公司型占72%，契约型占9%。

关于未来REITs的发展方向，孟晓苏说，首要任务是及时启动公司型REITs。我国主要实施的是契约型REITs，这一模式在美国REITs市场中仅占约9%的比例，相比之下，公司型REITs更贴近于企业上市（IPO）的模式，对于监管机构而言更为熟悉和易于管理。因此，若能成功推出公司型REITs，将为中国REITs市场开辟一片具有广阔潜力的蓝海。

在启动公司型REITs时，孟晓苏建议，应尽量沿用现行公司股权上市的法律法规，并对REITs板块制定专门的行业规范。不一定都涉及对公司法或其它上位法的修改。

挑战与机遇并存推动多层次养老保障体系构建

在REITs项目常态化发行的政策中，发行范围增加到养老设施等资产类型。孟晓苏在沙龙上专门介绍了由他最早提议，在国务院要求下试点成功，并已允许全面推广的“老年人住房反向抵押养老保险”。他说，“房改”使城镇居民大都拥有产权房，如今房产价值已倍率增值，使多数老人有条件用“反向抵押养老保险”实现以房养老。

住房反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益等权益，以及经抵押权权人同意的处置权。参保老人按照约定条件领取保险给付金直至身故；在老年人身故后，保险公司才收回已支付的保险资金本息，包括依法进行抵押房产处置，处置所得优先用于偿付养老保险金，多余的资金全归老人子女或其他继承人。

孟晓苏举例，截至今年3月底，幸福人寿已承保214位老人，平均每月为每位老人可领取约八千元给付金，累计已支付金额达一亿元。其中，一半以上为失独或无子女家庭，他们通过此产品显著提升了生活质量。例如，有老人以七十多平方米的房屋每月领取九千多元，加上退休金八千元，再把房子出租收取租金，拿着三份钱住进养老机构，生活无忧，甚至笑称“现在发愁钱怎么花出去”。

尽管成效显著，但反向抵押养老保险在实施过程中仍面临供给不足和需求旺盛的双重挑战。

孟晓苏分析，供给不足主要源于保险公司对投资理念的误解，过于追求短期理财收益而忽视长期保险业务。因此，需引导保险公司转变观念，重视保险本源，增加产品供给。同时，需求旺盛也催生了市场乱象，部分骗子公司利用老年人信息不对称进行欺诈。对此，应加强监管，打击非法行为，并通过增加正规产品的供给来满足市场需求。

孟晓苏建议，借鉴国家住房政策的双轨制思路，养老领域也应构建多层次的养老保障体系，覆盖不同收入水平的老年人群。反向抵押养老保险作为重要补充，有助于解决有房而缺钱的普通工薪阶层养老难题。未来，应继续推动该模式的普及与发展，构建养老金融新格局，实现老有所保、老有所依、老有所养的社会目标。

孟晓苏称，应鼓励保险公司创新产品，包括引入反向抵押养老保险的后续产品，让老人在房产增值后能分享收益，进一步激发市场活力。通过多方努力，共同推动反向抵押养老保险的健康发展，为老年人提供更加优质的养老服务。

文｜朵朵