随着全国两会的召开，一系列关于民生福祉的提案成为热议话题。其中，养老作为重大课题之一，在今年的政府工作报告中被多次提及，内容亮点纷呈。
报告指出，推动养老、育幼、家政等服务扩容提质，支持社会力量提供社区服务。加强城乡社区养老服务网络建设，加大农村养老服务补短板力度。
事实上，随着我国人口老龄化进程的加快，多样化的养老服务需求增加。但当前我国康养产业仍处于初级阶段，养老服务发展不充分、供需失衡矛盾凸显，因此社区居家养老模式仍是主流选择。
业内人士表示，社区作为连接家庭与社会的重要纽带，是养老服务落地的重要承接者。而物企凭借与社区和居民的距离优势，成为布局社区居家养老服务的潜在主力。
克而瑞研究报告显示，相较于其他机构，物业服务企业在服务团队、接触时间、居民信息掌握、社区管理权限等方面具有先天优势。同时，财信证券发布研究报告显示，社区养老服务有望成为物管增值的重要发展方向，预计未来五年市场规模有望达到3670-4060亿元/年。
中指研究院物业总经理牛晓娟表示，面对人口老龄化日益严峻，物企布局养老服务，不仅仅是社区增值服务值得突破的重要环节，更是社会责任的重要体现，特别是在普惠性养老方面，物企应充分发挥近场优势，通过资源整合和对养老模式的探索，为养老问题的解决提供新思路。
顶层设计加速出台
事实上，近年来国家持续出台政策支持物企探索“物业+养老”的发展模式。据悉，在2010年前后，物业+养老的服务模式便逐步引起社会各界的关注。
2013年国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》中要求加快发展养老服务业，不断满足老年人持续增长的养老服务需求。其中提到“引入社会组织和家政、物业等企业，兴办或运营老年供餐、社区日间照料、老年活动中心等形式多样的养老服务项目”。据悉，这是国家文件中首次提到物企与养老服务的关系。
到2019年4月16日，国务院办公厅印发的《关于推进养老服务发展的意见》中指出，要“探索‘物业服务+养老服务’模式”，支持物业服务企业开展老年供餐、定期巡访等形式多样的养老服务。至此，“物业+养老”正式进入国家议程规划。
此后，2020年7月，民政部等9部门发布《关于加快实施老年人居家适老化改造工程的指导意见》中明确提出，支持家政服务、物业等相关领域企业主体拓展适老化改造业务，鼓励成熟行业向家庭适老化领域进行延伸和扩展。
同年11月，住建部等六部门发布的《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》中明确，推动和支持物业服务企业积极探索“物业服务+养老服务”模式；12月25日，住建部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》中提出，鼓励物业服务企业开展养老等延伸服务。
2021年1月5日，住房和城乡建设部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，提出鼓励物业服务企业开展养老等延伸服务。
与此同时，各地也在加速试点“物业+养老”的服务模式。据不完全统计，目前北京、江苏、山西、上海、深圳、广州、哈尔滨、陕西等地均在持续落地探索，推动服务内容的纵深延伸。其中《山西省社区居家养老服务条例》已经正式发布施行。
克而瑞物管分析指出，从密集出台的政策中可见，物业服务企业将服务范围延伸到养老，已是大势所趋。同时随着物企发展独立性的凸显，较大的增值服务需求也推动其持续多元探索发展。
布局进程缓慢 盈利模式待探索
从政策内容来看，主要涉及四方面：补齐居家社区养老服务设施短板、推行“物业服务+养老服务”居家社区养老模式、丰富居家社区养老服务内容、推进智慧居家社区养老服务。
由此可见，居家社区养老服务是政策发力的重点。但当前物企布局居家养老、上门服务等业务的进程相对缓慢。
据克而瑞物管数据显示，在社区养老服务业务方面，当前500强物企业务覆盖率约10%；上市公司来看，物业企业及其关联公司涉及养老的大概二三十家，只有14家布局了社区养老，其中有6家提及居家养老、上门服务，业务开展主要基于社区养老的延伸。从服务收费情况来看，免费提供和政府购买是主要形式。
“社区养老主要分为日间照护类（针对活力老人日托等服务）、介护类（针对失能失智老人全托类服务），目前物企多覆盖日间照护，介护类的涉足比较有限。”克而瑞物管研究总监马燕娇如是说。
为什么在巨大的养老服务需求面前，“物业+养老”模式的真正落地效果缺不尽人意？业内人士认为，这或许与大多数老人的需求密度和消费观念有密切关系。
众所周知，现阶段的老年人消费意识还处于以节省为美德的阶段，大多支付意愿较低，导致物业企业的增值业务难以盈利。
不仅如此，物企在布局养老服务的实操中也面临一系列困境。业内人士表示，养老产业面对着特殊的服务群体，实际经营面临着缺场地、缺资金、缺人才等种种困境，因此目前多数物企尚未形成成熟的商业模式可借鉴。
克而瑞物管研究数据表明，养老属于“微利”+“长周期服务”行业，国际上养老行业平均纯利润率在2%-5%左右。此外从养老服务的经营成本来看，场地成本和人员成本是社区居家养老服务经营的主要成本，两项成本占总成本的比例达60%。
马燕娇表示，目前盈利模式尚未走通，政策补贴相对有限，因此，更多物企尚处于观望状态，随着政策力度加强，或将有更多的企业介入。
广东省物业管理行业协会副秘书长罗浩亦表示，当前物业企业在养老领域的探索，还处在前期试水阶段，探索的形式多种多样，但布局居家养老等服务的企业仍未探索出成熟的盈利模式。
那如何解决当下困境？多位业内人士认为，可以从三方面着手：第一，将物业作为服务平台和渠道入口，弱化对场地资源的需求，重点提供上门养老服务。第二，破解专业化壁垒，打通物业和养老间的关联。第三，通过组织创新、技术创新，更好服务于社区养老。
对于物企布局养老的发展前景，牛晓娟表示，随着中国人口老龄化的加剧，养老服务需求将持续增长，叠加政策支持，或将加速物企在养老服务领域的深入发展，未来可能会出现更多成熟的“物业+养老”商业模式和品牌，成为企业新的盈利增长点。同时，物企在推进社区居家养老的基础上，可能会与更多的专业养老机构、医疗机构等合作，形成跨界合作的养老服务生态。
“总体来说，物企在养老业务有发展前景，但会面临着专业化服务、盈利模式、融资渠道等方面的挑战，物企需要不断创新服务模式，提升服务质量，以适应未来养老服务市场的发展。”牛晓娟称。
